築50年の再建築不可戸建を買取し、大規模リフォームで賃貸住宅として再生した事例

道路接道に課題がある築古の一戸建

今回ご紹介するのは、東京都青梅市にある築古一戸建の買取事例です。

対象となった建物は、築50年ほどが経過した木造一戸建でした。
長年使われてきた建物で、築年数相応の傷みも見られる状態でした。

さらに、この不動産には大きな課題がありました。

それが、いわゆる「再建築不可物件」であることです。

建物を新築するためには、原則として敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
しかし今回の物件は、道路に接している幅が約1.3mほどしかありませんでした。

そのため、現況の建物を取り壊してしまうと、原則として新しい建物を建てることができない状態でした。

売主様としても、築年数が古く、さらに再建築不可という条件があるため、一般の買主に売却するのは難しいのではないかと不安を感じていました。

隣地の協力が得られれば再建築が可能になる

今回の物件は、道路への接道幅が足りないため、そのままでは再建築ができない状態でした。

しかし、隣地所有者の方にご協力いただければ、接道条件を改善し、再建築できる方法がありました。

そこで当社では、買取価格を一律で判断するのではなく、2つのケースに分けて検討しました。

隣地の方の協力が得られ、再建築が可能になる場合は、当社としては新築一戸建分譲の事業計画を立てることができます。
その場合の買取価格は、1,100万円でご提示しました。

一方で、隣地の方の協力が得られない場合は、再建築不可のままです。
その場合は、現況の建物を解体して新築することはできないため、既存建物を大規模リフォームして賃貸する事業計画になります。

この場合はリフォーム工事費用がかなり大きくなるため、買取価格は400万円でご提示しました。

同じ不動産であっても、再建築できるかどうかによって、活用方法も価格も大きく変わります。
今回の物件は、まさにその判断が重要になる不動産でした。

売買契約後、隣地所有者と交渉

当社では、売主様と価格条件を整理したうえで売買契約を締結しました。

その後、当社が隣地所有者の方へご挨拶に伺い、再建築に向けた協力をお願いしました。

隣地の方にとっても、まったく影響がない話ではありません。
今回の計画では、隣地所有者の方に少しデメリットが発生する可能性があったため、当社としても無理に進めるのではなく、事情を丁寧に説明しながら交渉を行いました。

しかし、最終的には隣地所有者の方から協力を得ることはできませんでした。

そのため、当社は当初の取り決めどおり、再建築不可物件として400万円で買取を行いました。

通常であれば、再建築不可物件は買主が限られます。
まして築50年の建物となると、リフォーム費用や将来的な活用方法も慎重に考える必要があります。

それでも当社では、再建築ができない場合の事業計画もあらかじめ検討していたため、買取を進めることができました。

大規模リフォームを行い、ファミリー向け賃貸住宅へ

当社が買取した後、既存建物を活かす方向で事業を進めました。

築50年ほど経過していたため、表面的な修繕だけではなく、建物全体を確認しながら大規模リフォームを実施しました。

内装、水回り、設備、床や壁の補修など、ファミリー世帯が安心して暮らせる状態を目指して工事を行いました。

再建築不可物件の場合、建物を壊して新築することができないため、既存建物をどのように活かすかが非常に重要です。

今回の物件も、古い建物ではありましたが、適切にリフォームすることで、賃貸住宅として再生することができました。

現在は、ファミリー世帯に賃貸し、当社が継続して保有しています。

売主様からは、
「再建築不可でも買い取ってもらえて助かった」
とのお声をいただきました。

また、隣地所有者との交渉まで当社が行い、再建築できる場合とできない場合の両方を想定して買取を検討したことについても、とても感謝していただきました。

売主様のお話では、再建築不可の状態でも買い取りができて、さらに隣地交渉まで対応してくれる買主はなかなかいなかったとのことでした。

今回の事例は、再建築できる場合は新築分譲、できない場合は大規模リフォーム賃貸というように、状況に応じて柔軟に事業化した事例です。

まさに、臨機応変に対応できる当社の強みが活きた買取事例となりました。

宅建士の専門家コメント

築古戸建の中でも、再建築不可物件は特に売却の難易度が高い不動産です。

建物が古くても、再建築ができる土地であれば、解体して新築するという選択肢があります。
しかし、再建築不可物件の場合、原則として建物を解体してしまうと新しい建物を建てることができません。

そのため、買主は既存建物をリフォームして使うことを前提に検討する必要があります。
築年数が古い場合は、リフォーム費用が高額になることもあり、一般の買主や不動産会社では判断が難しいケースがあります。

今回のように、隣地の協力によって再建築できる可能性がある物件では、まずその可能性を検討することが重要です。
ただし、隣地所有者にも事情がありますので、必ず協力が得られるとは限りません。

大切なのは、
「再建築できる場合の活用方法」
「再建築できない場合の活用方法」
「隣地交渉が不調に終わった場合のリスク」
を事前に整理しておくことです。

当社では、築古戸建や再建築不可物件についても、自己資金による直接買取を行っています。
新築分譲、大規模リフォーム、賃貸保有など、複数の事業計画を検討できるため、一般的には売却が難しい不動産でも買取できる場合があります。

「道路に2m接していない」
「建物が古くて売れるか分からない」
「再建築不可と言われた」
「隣地の協力が必要で困っている」
「他社で安い査定しか出なかった」

このような築古戸建でも、現況のままご相談いただけます。
再建築できるかどうか、リフォームで活用できるかどうかを含めて、柔軟に買取を検討いたします。

ホームワーク株式会社

課長　宅地建物取引士　吉田健太