隣地がゴミ屋敷状態だった土地を買取し、賃貸アパートとして活用した事例

本来は一戸建用地として価値のある住宅地

今回ご紹介するのは、千葉県船橋市の住宅地にある土地を当社が買取した事例です。

対象地は、住宅地の真ん中にある土地でした。
周辺環境や土地の条件だけを見れば、本来であれば一戸建用地として2,000万円程度の価値が見込める不動産でした。

しかし、この土地には大きな問題がありました。

それは、隣地の建物が、近隣でも知られているゴミ屋敷状態だったことです。

土地そのものに問題があるわけではありません。
しかし、隣地に大量の荷物やゴミがあることで、見た目の印象や衛生面、将来的な住み心地に不安を感じる状況でした。

そのため、通常であれば一戸建を建てたい買主が検討するような土地であっても、
「ここに自宅を建てて長く住みたい」
と思える方は限られてしまう状態でした。

売主様としても、通常より価格が安くなることは覚悟していました。
それでも、とにかくこの土地を売却したいというご希望があり、当社へご相談をいただきました。

土地に問題がなくても、隣地環境で買い手がつきにくい

不動産の価値は、土地の形状や面積、道路付け、駅距離だけで決まるわけではありません。

特に居住用の不動産では、近隣環境が非常に重要です。

今回の土地は、本来であれば一戸建用地として十分に検討できる不動産でした。
しかし、隣地がゴミ屋敷状態であったため、一般の買主にとっては大きな不安材料になっていました。

一戸建を建てる場合、多くの方はそこに長く住むことを前提に購入します。
そのため、隣地の状況によって悪臭、景観、害虫、近隣関係などに不安を感じると、購入を見送られやすくなります。

また、金融機関の担保評価そのものに大きな問題がなくても、実際に買主が見つからなければ売却は進みません。
結果として、相場よりも価格を下げても、なかなか買い手がつかないことがあります。

今回の売主様も、
「価格が安くなるのは仕方がないので、とにかく買ってほしい」
という切実なお気持ちでした。

一戸建ではなく、単身者向けアパートとして事業化

当社では、現地を確認したうえで、この土地を通常の一戸建用地として再販売することは難しいと判断しました。

隣地環境の影響を考えると、一般のご家族が自宅用地として購入するには心理的なハードルが高いと考えたためです。

そこで当社は、一戸建として売るのではなく、単身世帯向けの賃貸アパートを新築する計画を立てました。

単身者向けの賃貸物件であれば、入居者は一生住む前提ではなく、家賃や立地、間取り、利便性を重視して検討する傾向があります。
そのため、家賃を通常相場よりも抑えることで、一定の需要が見込めると判断しました。

当社では、通常よりも約3割安い家賃設定にすれば、隣地環境を理解したうえで、喜んで借りていただける入居者がいると考えました。

また、設計面でも工夫を行いました。

隣地のゴミ屋敷側には、できるだけ窓や出入り口を設けないプランとしました。
入居者の生活動線や視線、換気、日常生活への影響をできる限り抑えるためです。

このように、単に土地を安く買うのではなく、
隣地環境を前提に、生活への支障を抑えた事業計画を組み立てました。

その結果、当社はこの土地を1,300万円で直接買取しました。

小ぶりなアパートを新築し、満室稼働へ

当社が土地を買取した後、まず隣地の方へご挨拶を行いました。

今後の工事内容や建築計画について、できるだけ丁寧に説明し、近隣との関係に配慮しながら事業を進めました。

そのうえで、対象地には小ぶりな単身者向けアパートを新築しました。
建物はワンルーム4戸の計画とし、隣地側の影響を受けにくいよう、窓や出入口の配置にも配慮しました。

完成後は、周辺相場よりも割安感のある家賃設定で募集を行いました。

その結果、物件は満室稼働となりました。
現在も当社が賃貸物件として継続保有しています。

今回の事例は、隣地にゴミ屋敷状態の建物があることで、通常の一戸建用地としては売却が難しかった土地を、用途を変えて事業化した事例です。

本来2,000万円程度の価値が見込める土地であっても、近隣環境によって実際の売却価格は大きく変わります。
一方で、問題点を正しく把握し、活用方法を変えることで、不動産として再生できる可能性があります。

今回、当社が買取できたポイントは、
一戸建用地としてではなく、賃貸アパート用地として活用する判断ができたことです。

宅建士の専門家コメント

近隣トラブルや隣地環境に問題がある不動産は、通常の売却では大きなハードルがあります。

土地そのものに問題がなくても、隣地にゴミ屋敷状態の建物がある場合、買主は購入後の生活に不安を感じます。
特に一戸建用地の場合、買主は長く住むことを前提に購入するため、隣地環境の影響は売却価格や成約可能性に大きく関わります。

このような物件では、相場通りの価格で売却することが難しい場合があります。
また、価格を下げても、一般の買主が心理的に購入をためらうケースもあります。

重要なのは、
「一戸建用地として売れるのか」
「別の用途で活用できるのか」
「隣地環境の影響を設計で軽減できるのか」
「賃貸需要を見込めるのか」
を総合的に判断することです。

今回のように、戸建用地としては難しくても、単身者向けアパートとして家賃設定や建物配置を工夫することで、事業化できる場合があります。

当社では、近隣トラブルがある不動産や、隣地環境に不安がある土地についても、直接買取を行っています。自己資金で買い取る資金力と、社内に設計部門による建物の企画開発力が、あるから、一般の買主では判断が難しい不動産でも、建築計画、賃貸活用、長期保有を含めて検討できるため、買取できる可能性があります。転売を得意としている買主とは、対象物件の幅も、買取金額も大きく異なります。

「隣地がゴミ屋敷で売れない」
「近隣環境が原因で買主が見つからない」
「相場より安くても早く売却したい」
「普通の一戸建用地としては難しいと言われた」
「他社で買取を断られた」

このような不動産でも、現況のままご相談いただけます。
問題のある不動産でも、活用方法を変えることで売却の道が見つかる場合があります。

ホームワーク株式会社

課長　宅地建物取引士　新井智也