「市街化調整区域」内の不動産の買取事例

【対象物件】

立地：茨城県つくば市

建物種別：アパート３棟

今回ご紹介するのは、茨城県つくば市にある、アパート3棟をまとめて買い取ってほしいというご相談です。このアパートは、高速道路のインターチェンジから近く、歩いて5分以内には大きな大学病院、大手スーパー、ドラッグストア、コンビニエンスストアなどがあり、生活するにはとても便利な場所にありました。

建て替えや融資が難しい「市街化調整区域」

このアパートは、住むには良い環境でしたが、行政によって「市街化調整区域」という場所に指定されていました。実は、つくば市のように発展している地域でも、市街化調整区域はかなりの範囲に広がっています。市街化調整区域に指定されていると、原則として新しい建物を建てることができず、建てられる場合でも色々な制限があります。そして何よりも、市街化調整区域にある不動産は、ほとんどの銀行がお金を貸してくれないため、自分のお金で買うしかありません。ローンが組めないということは、市街化調整区域の不動産にとって、最大の弱点かもしれません。実際にこの物件も、住むには便利で、入居者もすぐに決まるような物件だったので、多くの人が購入を検討したものの、最後はローンが組めないという理由で、話が進まなかったそうです。

自己資金で買取、将来の建て替えも視野に

私たちホームワークは、銀行からお金を借りるのではなく、自己資金で買い取ることができるため、市街化調整区域はビジネスチャンスだと考えて、積極的に買取を検討します。 また、市街化調整区域で気になる建て替えについても、私たちのスタッフがつくば市の役所と詳しく話し合ったところ、このアパートについては、将来もし建て替える必要が出てきた場合でも、今と同じようなアパートであれば、建て替えの許可が下りるということが分かりました。

リフォームなどで価値を高め、満室を維持

私たちはすぐに買取の金額を提示し、このアパートを買い取りました。その後、数年経ちましたが、アパートの外壁や屋根を塗り直したり、インターネットを使えるようにしたりするなど、必要な投資を行い、今もすべての部屋が埋まっている状態を維持しています。

専門家のコメント

市街化調整区域にある不動産は、立地や賃貸需要が良くても、金融機関の融資がつきにくく、売却が難しくなることがあります。本件も、生活利便性が高く、賃貸需要も見込める物件でしたが、市街化調整区域であることが大きなハードルになっていました。

一方で、市街化調整区域だからといって、すべての物件が活用できないわけではありません。大切なのは、将来の建て替えの可否や、現在の建物を維持しながら長期的に運用できるかを、行政確認も含めて丁寧に見極めることです。今回は、つくば市への確認により、一定の条件のもとで将来的な建て替えの可能性も見込めたため、前向きに買取を判断することができました。

また、当社は銀行融資に過度に頼らず、自己資金で買取を行う体制があるため、一般的には買い手が限られやすい市街化調整区域の物件でも、柔軟に検討することができます。購入後も、外壁・屋根の塗装やインターネット設備の導入など、必要な投資を行うことで、現在も満室稼働を維持できています。

市街化調整区域のアパートや収益物件は、「売れない」と決めつける前に、立地、賃貸需要、建て替えの可能性、維持管理のしやすさを総合的に判断することが重要です。今回の物件は、市街化調整区域であっても、条件を丁寧に見極めることで安定した賃貸資産として活用できた事例だと考えています。

ホームワーク株式会社

代表取締役　宅地建物取引士　橋本泰