「遵法性」に問題のある買取事例

【対象物件】

立地：東京都板橋区

建物種別：ビル

立地は良いが、買い手がつかないビル

今回ご相談いただいたのは、板橋区にある1988年築の5階建てビルです。

人気のある駅から徒歩圏で、立地条件は良好でした。
しかし、建物には大きな問題がありました。

それが、建築確認上の内容と、実際の利用状況が異なっていることです。

このビルは、もともと1階部分を「車庫」として届け出て新築されていました。
ところが、建築後に1階の車庫部分を壁で覆い、内装工事を行ったうえで、事務所としてテナントに貸し出していました。

車庫として使うよりも、事務所として貸した方が家賃収入が多い得られるため、このような使い方になっていたものと思われます。

違法建築状態のため銀行融資が難しい

この年代のビルでは、車庫部分を後から事務所や店舗に改装しているケースがとても多いです。

しかし、建築確認上の用途と実際の利用状況が異なる場合、建物としては違法建築状態と判断されます。

特に問題になるのが、売却時です。

一般的な買主は、購入資金を金融機関から借り入れて購入します。
しかし、違法建築状態の不動産は、銀行がほぼ融資を出しません。

その結果、

「立地は良い」
「収益もある」
「ビルとしての需要もある」

にもかかわらず、融資が使えないため買い手が限られてしまい、売主様は売却に困っていました。

自己資金で買取し、違法状態を解消

当社では、物件の問題点を確認したうえで、綿密な事業計画を立て、自己資金による買取を行いました。

銀行融資を前提としないため、一般の買主では購入が難しい不動産であっても、当社は買取が可能です。

買取後は、まず1階部分の利用状況を是正することから始めました。

1階に入居していたテナントには、建物内の別の階へ移っていただきました。もちろんタダというわけにはいかず、相応の協力金を支払いました。
そのうえで、1階部分を本来の車庫として使える状態に戻しました。

これにより、建築確認上の内容と実際の利用状況の不一致が解消され、違法建築状態を完ぺきに是正することができました。

問題点を解決し、資産価値が向上

このビルは現在も当社で継続保有しています。

取得時は、違法建築状態という問題があったため、一般的な適法物件と比べると評価が下がる状態でした。

しかし、当社が買取後に問題点を整理し、1階部分を本来の車庫に戻したことで、建物の適法性が改善されました。

その結果、
違法建築の価格で取得し、問題点を解消することで資産価値を高めることができた事例となりました。

不動産は、単に「違法建築だから売れない」と決まるわけではありません。
問題の内容を正しく把握し、是正できる可能性があるかを判断することで、売却や再生の道が見えてくることがあります。

宅建士の専門家コメント

違法建築状態の不動産は、一般的な売却では大きなハードルになります。
とくに、金融機関の融資がほぼ不可能となるため、買主が限定され、売却価格にも悪影響が出やすくなります。

今回のように、建築確認上は車庫である部分を、後から事務所や店舗として利用しているケースは、古いビルでは珍しくありません。当時の時代背景では当たり前だったそうです。
一方で、その状態を放置したままでは、将来的な売却・融資・建替え・相続の場面で問題になる可能性があります。

重要なのは、
「何が違法なのか」
「是正できる内容なのか」
「是正後にどの程度価値が回復するのか」
を専門的に見極めることです。

当社では、違法建築や遵法性に課題のある不動産についても、自己資金による直接買取を行っています。
他社で断られたビルや、銀行融資が難しい不動産であっても、問題点を整理することで買取できる場合があります。ぜひ、お気軽にご相談ください。

ホームワーク株式会社

取締役　宅地建物取引士　花園亮介