「底地」の買取事例

【対象物件】

立地：東京都大田区

建物種別：アパート

今回ご紹介するのは、大田区にあるアパート敷地の底地買取事例です。

対象となった土地の上では、借地人様がアパートを所有して借地権者となっており、個人の地主様が土地（いわゆる底地）を所有している状態でした。もともと、地主様はその底地に担保設定をして銀行から借入しており、借地人様はアパートの建物で借入をしていないため、建物への担保設定はありませんでした。

ところがこのとき、借地人様は事業の都合上、急きょ借入をする必要が生じ、たくさんの銀行にアパートを担保に借入を申し込みしたところ、全て断られてしまったそうです。

地主が底地に担保設定していると、借地人の借入は難しくなる

借地人様が金融機関に事情を尋ねたところ、アパートの建っている土地に担保設定があることが、問題になっていることが分かりました。借地人側の原因ではなかったのです。

借地権付き建物で資金調達を行う場合、金融機関は建物や借地契約の内容だけでなく、底地の権利関係も確認することがあります。そして、底地に担保権が設定されていると、借入を進められない場合が多いです。

借地人様と地主様の双方から、底地買取のご相談

今回の特徴は、借地人様だけでなく、地主様からもご相談をいただいた点です。

借地人様としては、すぐに借入をしたい事情があったので、地主様に担保設定をなくすよう要請したそうですが、地主様としても、手元に資金がないので担保設定を外せず、両者ともに途方にくれてしまいました。そのような状況で、借地人様に申し訳なく思っていた地主様は、底地を売却する決意を固めました。そのような経緯があったので、当社に相談が来た際には、「すぐに底地を買ってほしい」「買った後に担保設定はＮＧ」との前提条件がありました。

当社が自己資金で底地を取得し、借地人様は借入に成功

当社は、急ピッチで底地の買取を検討し、地主様から底地を買い取りました。もちろん、担保設定しないよう、自己資金での買取です。その直後、借地人様はアパートの建物を担保に借入することができ、無事に難局を乗り切ったそうです。あれから数年経ちましたが、今も当社は底地を引き続き保有していて、借地人様から毎月の地代をいただいており、とても良好な関係です。

専門家のコメント

今回、当社が底地を買い取ったことで、地主様は底地を売却することができ、借地人様は底地の担保解除により資金調達が実現できました。

底地や借地権が関係する不動産は、地主様と借地人様の関係性、契約内容、承諾事項、担保設定の有無などによって、売却や借入れのしやすさが大きく変わります。 

特にアパートなどの収益不動産では、将来的な修繕資金、借換え、建替え、運営資金などを考えるうえで、金融機関からの資金調達が重要になる場合があります。そのため、底地の権利関係を整理しておくことは、借地人様にとって大きな意味があります。

今回のように、底地に担保設定があることで借地人様の借入れに支障が出ている場合でも、当社が自己資金で底地を買い取り、取得後に担保設定を行わない形で対応することで、状況を打破できる場合があります。

当社では、通常の土地・戸建・マンションの買取だけでなく、底地、借地権などの権利関係が複雑な不動産についても、個別の事情を確認しながら対応しています。

「底地を売却したい」「借地人との関係を整理したい」「底地の担保設定が原因で資金調達に困っている」といった場合も、まずは一度ご相談ください。状況に応じて、底地買取や権利関係の整理を含めた解決方法をご提案いたします。

ホームワーク株式会社

取締役　宅地建物取引士　花園亮介