再建築不可物件の売却方法とは？

再建築不可物件でも売却できないわけではない

再建築不可物件を売ろうとすると、「建て替えができないなら、もう売れないのではないか」と不安になる方は少なくありません。たしかに、建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならず、この接道義務を満たせない土地は、一般的な建替えが難しくなります。そのため、通常の住宅より買主が限られやすいのは事実です。

ただし、再建築不可物件だからといって、必ず売却できないわけではありません。実務上「再建築不可」と呼ばれていても、その内容は物件ごとに異なります。前面の通路が建築基準法上の道路ではないのか、接道が2メートルに足りないのか、セットバックや例外許可の可能性があるのかによって、見え方は変わります。まずは「なぜ再建築不可なのか」を整理することが、売却の出発点になります。

まずは再建築不可の理由を整理することが大切

再建築不可物件を売却するときは、最初に「どの理由で建て替えが難しいのか」を確認することが大切です。建築基準法では、道路の定義は第42条、接道義務は第43条で定められており、見た目に道路へ接していても、法的には条件を満たしていないことがあります。国土交通省の資料でも、無接道や接道幅不足などにより再建築が困難になる事例が示されています。

売却前に特に整理しておきたいのは、次のような点です。

• 前面の道が建築基準法上の道路に当たるか

• 接道が2メートル以上あるか

• 2項道路ならセットバックが必要か

• 私道の場合、通行や掘削に支障がないか

• 第43条第2項の許可など、例外的な救済の可能性があるか

この部分が曖昧なままだと、買主や仲介会社から質問を受けたときに説明がぶれやすくなります。逆に、道路の法的な位置づけや接道状況が整理されていれば、再建築不可物件であっても、どのような使い方ができるのかを検討しやすくなります。

仲介と買取のどちらが向いているか

再建築不可物件の売却方法としては、一般的に仲介と買取の二つが考えられます。仲介は一般の買主を探して売る方法なので、条件が合えばより高く売れる可能性があります。ただし、再建築不可物件は将来の建替えや活用に制約があるため、買主が慎重になりやすく、住宅ローンの面でも通常物件より検討が進みにくいことがあります。国土交通省の資料でも、再建築不可・困難は流通困難要因の一つとして扱われています。

一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。価格は仲介より低くなりやすいものの、再建築不可物件では、事情を理解した買主にそのまま引き取ってもらう形のほうが話がまとまりやすいことがあります。国土交通省の調査資料でも、買取再販の現場では、再建築不可や未接道が取得や価格判断の大きな要素になっていることが示されています。高く売ることを優先するのか、それとも早く確実に整理することを優先するのかで、向いている方法は変わってきます。

売却時に注意したいこと

再建築不可物件を売るときに注意したいのは、「建て替えできない理由」を曖昧にしたまま進めないことです。たとえば、前面道路が建築基準法上の道路ではないのか、接道幅が不足しているだけなのか、例外許可の可能性があるのかで、買主の受け止め方はかなり変わります。国土交通省も、接道規制には例外制度がある一方で、あくまで原則は法上の道路に2メートル以上接することだと整理しています。つまり、「例外の可能性がある」と「普通の土地と同じように建て替えできる」は別の話です。

また、私道が関わる場合は、通行承諾や掘削承諾、持分の有無、補修負担なども確認しておいたほうが安全です。再建築不可物件は、建物が古いこと自体よりも、道路と敷地の法的な関係が問題の中心にあることが多いため、価格だけで押し切ろうとすると後で話が止まりやすくなります。売却時は、建物の状態だけでなく、道路条件や利用条件まで含めて整理しておくことが大切です。

さらに、相場の見方にも注意が必要です。再建築不可物件は、通常の所有権物件と同じ感覚で価格を決めると、買主の反応が得られにくいことがあります。将来の建替えが難しい、融資が付きにくい、活用方法が限られるといった事情が価格に反映されやすいためです。見栄えのよい価格を付けるより、その物件の制約を踏まえて市場が現実的に受け止める価格を考えることが、結果として売却を進めやすくします。

順番を守って進めることが売却成功につながる

再建築不可物件の売却で大切なのは、いきなり売り出すことではありません。まず、前面道路と接道状況を確認し、なぜ再建築不可なのかを整理する。そのうえで、例外許可の可能性があるのか、仲介に向くのか、買取に向くのかを考え、現実的な価格で売却を進める。この順番を守ることが、結果としてもっとも無理のない進め方になります。

再建築不可物件は、たしかに一般の物件より売り方が難しい面があります。しかし、難しいのは「売れないから」ではなく、通常の物件より先に整理すべきことが多いからです。道路条件、接道、私道の権利関係、例外制度の可能性を一つずつ確認し、その物件に合った方法を選べば、売却の道は十分にあります。再建築不可物件は、安いから売れる、高いから売れないという単純なものではなく、制約を整理して進めることが大切な不動産だといえるでしょう。